Varje år genomförs förhandlingar om hyrorna för svenska hyresrätter. I år är det extra speciellt med tanke på världsläget med kraftigt stigande energi- priser, räntehöjningar och inflation. Dessutom har det tecknats ett unikt avtal – Trepartsöverenskommelsen – mellan Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
DP stämde träff med Gunnar Johansson på Vänersborgsbostäder, Magnus Elsing på Hyresgästföreningen och Rikard Ljunggren på Fastighetsägarna för att reda ut begreppen, få svar på vad allt det här betyder för hyresmarknaden och för dig som hyresgäst.
Så hur går de årliga hyresförhandlingarna till egentligen, på vilket sätt kommer den nya trepartsöverenskommelsen underlätta och när kommer de nya hyrorna att sättas?
När vi parter kommer överens skapar vi en trygghet och långsiktighet som politiken och dess svängningar inte kan erbjuda.
Ingen förhandlar som vi i Sverige
Det förhandlingssystem vi har i Sverige idag är unikt. Precis som på arbetsmarknaden handlar det om att parterna själva ska förhandla, utan statlig inblandning. ”När vi parter kommer överens skapar vi en trygghet och långsiktighet som politiken och dess svängningar inte kan erbjuda”, beskriver Gunnar Johansson, vd på Vänersborgsbostäder. Han berättar att Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen förhandlar om hyrorna för över 1,5 miljoner lägenheter varje år.
En mer förutsägbar hyresmarknad
”Trepartsöverenskommelsen kommer bidra till en mer förutsägbar hyresmarknad”, förklarar Magnus Elsing som representerar Hyresgästföreningen. ”Överenskommelsen säkrar en bättre förhandlingsprocess genom att göra det tydligt vilka faktorer som ska ligga till grund för den årliga hyresutvecklingen.”
Fem gemensamma faktorer
”Sedan 2011 har vi inte varit överens om vad vi ska basera våra förhandlingar på. Men i och med Trepartsöverenskommelsen är vi nu eniga om vilka faktorer som vi ska utgå ifrån” berättar Rikard Ljunggren på Fastighetsägarna. ”Två faktorer handlar om de lokala förhållandena som avgifter för el, värme, avfall, vatten och avlopp samt förvaltnings- och underhållskostnader. De tre andra faktorerna är nationella och handlar om räntor, BNP och BNP/ capita samt inflation exklusive hyror. Sen behöver man även ta hänsyn till den samhällsekonomiska utvecklingen lokalt.”
25 procent höjning skulle behövas
”I Sverige har vi haft ett lågt ränteläge som under en period har drivit upp värdet på fastigheter. Men nu ser utvecklingen annorlunda ut och bara förvaltningskostnaderna för bostäder har det senaste året ökat med närmare 20 procent. För att kunna hantera de kraftigt ökade kostnaderna skulle hyrorna behöva höjas med 20–25 procent under 2023. Så kommer det naturligtvis inte att bli, men en hållbar affärsmodell för en fastighetsägare måste ändå vara att intäkterna i slutändan ska kunna täcka kostnaderna”, säger Rikard Ljunggren och förklarar att om hyrorna hålls nere signalerar det att det inte heller är värt att investera i nya bostäder.
Det finns en stor oro
”Det är klart att det finns en stor oro för att det kommer att bli kärvt för många hushåll. De ökade kostnaderna för el, mat, kläder och annat påverkar naturligtvis privatekonomin. Bara en liten hyreshöjning kan vara tufft för de som inte har några marginaler”, fortsätter Gunnar Johansson. ”Samtidigt är våra hyresgäster förskonade från andra kostnadsökningar för sitt boende jämfört med exempelvis villaägare och bostadsrättsinnehavare.
Det är klart att man som hyresgäst reagerar på att hyrorna stiger årligen, men precis som allt annat i svensk ekonomi så stiger i regel priser på varor och tjänster.
Varför höjs hyran nästan varje år?
”Hyran bestäms utifrån ett bruksvärdessystem, där lägenhetens läge, modernitet och kvalitet sätts i relation till andra jämförbara lägenheter på orten”, berättar Magnus Elsing och fortsätter: ”Det är klart att man som hyresgäst reagerar på att hyrorna stiger årligen, men precis som allt annat i svensk ekonomi så stiger i regel priser på varor och tjänster”, säger Magnus Elsing. ”Hyresgästföreningens mål är att den årliga hyresförändringen inte ska överstiga den allmänna prisökningen i landet.”
Rimlig hyresutveckling och stabila villkor
”Under förhandlingarna kommer vi kanske inte alltid att vara överens, men jag tror att vi alla tre parter är överens om att Trepartsöverenskommelsen är positiv. Målsättningen för oss är ju trots allt att ge hyresgästerna en rimlig hyresutveckling och samtidigt se till att vi som fastighetsägare får långsiktigt stabila villkor”, säger Gunnar Johansson och fortsätter: ”Sen exakt hur överenskommelsen kommer användas rent praktiskt är inte helt självklart ännu. Det är nämligen inte reglerat hur de olika faktorerna ska påverka hyran. Det är möjligt att vikta faktorerna olika beroende på vilken betydelse man tycker att de har.”
Hur går en förhandling till?
Vanligtvis förhandlas hyran varje år, från september till några månader in på det nya året. Det börjar med att någon av parterna påkallar förhandling för att bestämma ny hyra. Sedan inleds förhandlingen där båda parter får möjlighet att framlägga sina argument för hyressättningen.
Vad händer om ni inte kommer överens?
Målsättningen är att förhandlingarna ska vara klara inom 90 dagar. I vissa fall är det omöjligt för parterna att komma överens. Då kan processen ta längre tid och när det gäller allmännyttan så kan man gå vidare till Hyresnämnden och Hyresmarknadskommittén för att lösa frågan. Som läget är nu finns ingen instans för Fastighetsägarna om parterna inte kommer överens. Detta kan dock förändras till nästa år då en proposition om ”ett oberoende tvisteförfarande” nu ligger på riksdagens bord för beslut. Förslaget innebär i korthet att parterna ska kunna gå till hyresnämnden som ska utse en skiljeman om man inte är överens.
När kommer hyrorna för nästa år att vara klara?
Målsättningen är att vi ska vara klara i början av december och att den nya hyran börjar gälla från årsskiftet.